Dois sistemas, duas lógicas
No financiamento imobiliário, a prestação é composta por amortização (redução do saldo devedor) + juros sobre o saldo.
SAC e Price diferem na forma de calcular essa divisão, gerando comportamentos muito diferentes ao longo do contrato.
Tabela Price (parcelas fixas)
As parcelas têm valor nominal constante durante todo o contrato. Nos primeiros meses, a maior parte é juros; ao longo do tempo, vira amortização.
Vantagem: previsibilidade e parcela inicial menor.
Desvantagem: paga mais juros no total. A amortização é lenta no começo — em 5 anos de contrato de 30, você amortizou pouco do valor.
SAC (Sistema de Amortização Constante)
A amortização mensal é fixa (valor do imóvel ÷ meses). Os juros incidem sobre o saldo remanescente. Logo, a parcela total cai a cada mês.
Vantagem: amortiza mais rápido e paga menos juros totais. Saldo devedor cai mais depressa.
Desvantagem: parcela inicial bem mais alta que a Price para o mesmo valor de imóvel.
Exemplo comparativo
Imóvel de R$ 500 mil, entrada de R$ 100 mil, financiado em 360 meses (30 anos) a 10% a.a.:
- Price — primeira parcela ≈ R$ 3.510, última parcela ≈ R$ 3.510, total pago ≈ R$ 1,26 milhão
- SAC — primeira parcela ≈ R$ 4.444, última parcela ≈ R$ 1.120, total pago ≈ R$ 1,00 milhão
- Diferença total: SAC economiza ≈ R$ 260 mil em juros, mas exige capacidade de pagamento inicial maior
Como escolher
Critérios práticos para decidir:
- SAC é melhor quando você tem capacidade de pagar a parcela inicial alta e quer minimizar juros totais
- Price é melhor quando a renda é mais apertada hoje e espera-se que aumente (ou inflação corroa a parcela)
- SAC combina bem com amortizações extras anuais — cada amortização reduz ainda mais juros futuros
- Price + amortização extra pode funcionar também, mas ganho é menor porque juros iniciais já foram pagos
Amortização extraordinária
Você pode usar FGTS ou recursos próprios para amortizar parte do saldo devedor. Duas opções:
- Reduzir prazo — mantém a parcela atual e termina o financiamento mais cedo (economia maior em juros)
- Reduzir parcela — mantém o prazo e diminui o valor da parcela (alivia fluxo de caixa)
- Regra prática: se não precisa do alívio mensal, reduzir prazo é quase sempre melhor
FGTS e Minha Casa Minha Vida
FGTS pode ser usado para: entrada (até 80% do valor do imóvel), amortização a cada 2 anos, ou liquidação total.
Minha Casa Minha Vida (atualmente Casa Verde e Amarela) oferece subsídio federal para famílias com renda até a faixa definida no programa, juros reduzidos e prazos estendidos.
Ambos são cumulativos com SAC ou Price; o sistema de amortização é escolhido pelo banco ou pelo cliente conforme a linha.
Fundador da UtilizAí, formado em Blockchain, Criptomoedas e Finanças na Era Digital, com formações complementares em Teologia, Filosofia e em curso de Fonoaudiologia. Saiba mais.
Perguntas frequentes
Posso mudar de Price para SAC no meio do contrato?
Depende do banco. Geralmente não é permitido na mesma linha de crédito. É mais comum fazer portabilidade para outro banco com sistema desejado.
SAC tem parcela sempre decrescente?
Sim. A amortização é fixa, mas os juros caem com o saldo — por isso a parcela total diminui mês a mês.
E a TR/IPCA atualiza o saldo?
Sim. A maioria dos financiamentos brasileiros é atualizada por TR (baixa, quase zero) ou IPCA (inflação). IPCA pode aumentar saldo devedor ao longo do tempo.
Vale a pena quitar antes com economia em CDB?
Normalmente sim, se a taxa do financiamento é maior que o rendimento líquido do CDB. Considere também a liquidez — quitar elimina saldo, mas reduz reserva.